Publicado em 08/04/2022 às 18:05

Compra Venda Construção

Entenda O Que É Valor Venal de Referência e Veja Como Calcular!

Na hora de comprar um imóvel, há muitas questões que envolvem esse tipo de transação. Um deles é o valor venal de referência, determinado com base em um estudo de mercado, sendo usado, inclusive, para calcular o ITBI.

Quer saber mais sobre valor venal de referência e como ele influencia no processo de compra e venda de imóvel? Continue lendo esse artigo e aprenda também como esse parâmetro deve ser calculado. 

O Que É Valor Venal de Referência?

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O valor venal de referência é um parâmetro estabelecido a partir de uma pesquisa de mercado, sendo que não há um período pré-definido de atualização. 

Além disso, esse valor também é usado para que os municípios possam calcular o ITBI

No entanto, vale ressaltar que o valor venal de referência não é o mesmo que o valor venal que consta no carnê do IPTU. A consulta deste valor, normalmente, é feita no site das prefeituras dos municípios. 

Em muitos casos, o valor venal de referência é maior do que o valor venal do imóvel ou até do montante negociado na transação de compra e venda. 

Valor Venal vs Valor de Mercado: Quais as Diferenças?

O valor de mercado tem características dinâmicas, relacionadas ao preço da propriedade e também está condicionado aos mais diversos fatores.

Basicamente, a diferença entre o valor de mercado e o venal está diretamente associada com a área construída. 

Para você entender, o valor de mercado inclui outros fatores além do terreno, como acontece no caso do valor venal.

O preço de mercado inclui fatores como localização, área construída e infraestrutura na região, entre outros.

O Que Diz a Justiça Sobre o Valor Venal de Referência?

A Justiça entende que é ilegal a aplicação do valor venal de referência para calcular impostos, como o ITBI, por exemplo. 

Dessa forma, deve ser calculado com base no valor venal da propriedade ou sobre o valor da transação, o que for maior.

A Inconstitucionalidade do Valor Venal de Referência no ITCMD

A ilegalidade do valor venal de referência baseada na Lei nº 10.705/2000, que instituiu o ITCMD, determina no artigo 9º que a referência para fazer o cálculo deve ser o valor venal do bem.

Ou seja, a lei não prevê a aplicação do valor venal de referência, criado como referência da cobrança do ITBI.

O Que Fazer Para Não Pagar o ITBI Sobre o Valor Venal de Referência?

Se não quer pagar o ITBI sobre o valor venal de referência, o ideal é que, antes de fazer o pagamento, você deve utilizar o mandado de segurança com pedido de liminar para que a Justiça estabeleça o pagamento do imposto sem a utilização do valor venal de referência.

E Se Eu Já Paguei o ITBI?

Porém, se você já fez o pagamento do valor venal de referência, uma possibilidade é entrar na Justiça com uma ação de devolução do dinheiro que foi pago a mais. 

No entanto, saiba que há um prazo de 5 anos a partir da data do pagamento para pleitear o reembolso do dinheiro. 

Em Quais Outras Situações Que Se Utilizam o Valor Venal de Referência?

Além de servir como base para o cálculo do ITBI, o valor venal de referência também pode ser usado em outras situações como, por exemplo, no cálculo de ITCMD no caso de inventário.

Quais Cidades Utilizam o Valor Venal de Referência?

Entre as cidades que utilizam o valor venal de referência, podemos citar municípios dos estados de São e Minas Gerais. 

Confira quais são elas:

  • Américo Brasiliense - SP;
  • Campinas - SP;
  • Casa Branca - SP;
  • Itu - SP;
  • Jardinópolis - SP;
  • Limeira - SP;
  • Mauá - SP;
  • Pouso Alegre - MG;
  • Salvador - BA;
  • Santa Rosa de Viterbo - SP;
  • São Paulo - SP;
  • Valinhos - SP.

Como Saber o Valor Venal de Um Imóvel?

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Como já mencionamos neste artigo, o valor venal de um imóvel pode ser consultado diretamente no site da prefeitura do município, onde o imóvel está localizado. Contudo, em algumas cidades, é necessário se dirigir ao local para obter essa informação. 

Outra maneira de conseguir o valor venal de um imóvel é a partir de uma solicitação da certidão cadastral do IPTU, solicitado junto à prefeitura. 

Além disso, com esse documento, é possível evitar cobranças retroativas e conhecer ainda a situação do imóvel, para verificar se está ou não regularizado. 

Vale lembrar que essa consulta é muito importante antes de entrar em uma negociação de compra e venda de um imóvel.

Exemplo de Cálculo de ITBI Utilizando O Valor Venal De Referência

Para você entender melhor como calcular o ITBI usando o valor venal de referência, elaboramos um exemplo prático para facilitar a sua compreensão. Confira, é muito simples!

Suponhamos que uma pessoa esteja interessada na comprar de uma propriedade nos seguintes valores:

  • Valor venal (com base no IPTU): R$ 250.000,00
  • Valor da compra: R$ 350.000,00
  • Valor venal de referência: R$ 580.000,00
  • Alíquota: 3%

Ao utilizar o valor da transação para fazer o cálculo, o tributo previsto na aquisição do imóvel será de R$ 10.500,00, ou seja, 3% de R$ 350.000,00. 

No entanto, se preferir usar o valor venal de referência, o tributo do ITBI será de R$ 17.400,00, que é 3% de R$ 580.000,00.

Dessa forma, a diferença entre as suas somas será de R$ 6.900,00.

Conclusão

Ficou mais fácil entender o que é valor venal de referência e como calcular? Então, lembre-se é preciso levar todas essas questões em consideração para não ter surpresas com os custos de documentação. 

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