Publicado em 06/05/2021 às 18:37

Construção

Lotes e Terrenos: O que são e quais os tipos?

O mercado de empreendimentos de lotes e terrenos, mais conhecidos como loteamentos, é um dos mais quentes no setor imobiliário.

Esse fato se dá por conta da possibilidade real de valorização no médio prazo: ao comprar um lote no período de lançamento, os clientes podem economizar mais de 50% em comparação com o período em que as obras já estão entregues.

Afinal, o que é um lote, quais são os tipos de loteamento e qual é o tamanho desse mercado? Continue a leitura e descubra!

O que é um lote?

Os lotes são frações da área de um terreno (parte de uma fazenda, por exemplo) que passou por processo de divisão e foram destinadas à edificação.

Embora não pareça, existem diferenças entre os conceitos de lotes e terrenos no mercado. Elas estão basicamente associadas às legislações.

Os terrenos podem ser áreas rurais ou urbanas, que podem ser comercializadas de forma integral ou divididas em várias partes, passando por desmembramentos.

Então, os desmembramentos podem se tornar condomínios fechados, bairros planejados, loteamentos abertos ou loteamentos fechados, definições que variam de acordo com os requisitos de enquadramento.

Para ser considerado um lote é preciso que o terreno cumpra uma série de pré-requisitos e esteja em conformidade com todas as legislações vigentes: federal, estadual e municipal.

Um conjunto de lotes é considerado, por definição, uma quadra.

Por exemplo: segundo lei federal, após a divisão de um terreno, os lotes devem medir no mínimo 125m². Destes, 5% devem ser reservados para obras públicas, 20% para lazer e 10% para uso de sistema de calçadas, ruas e avenidas.

Ainda, podemos considerar uma terceira nomenclatura no mercado, um pouco menos utilizada que as outras: a gleba.

Gleba é um pedaço de terra que não necessariamente cumpre as legislações vigentes, sendo apenas a terra crua, sem qualquer infraestrutura.

Sob a perspectiva dos loteadores, as vantagens de desmembrar uma área para loteamento são muito claras: os valores das frações da área inicial após urbanização para comercialização são bastante superiores.

Porém, fique sempre atento ao avaliar a compra de um lote. Itens como o Registro de Incorporação do empreendimento são indispensáveis para garantir a segurança do seu investimento.

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O Mercado de Lotes e Terrenos

A Secovi-SP divulga trimestralmente em seu portal uma pesquisa apresentando o panorama geral do mercado de lotes urbanizados em São Paulo.

São 65 praças pesquisadas, consideradas as principais cidades do Estado de São Paulo.

Em 2020, foi possível constatar uma desaceleração no 4º trimestre em comparação com o mesmo período no ano de 2019. O trimestre é considerado pelo mercado o principal para o lançamento e comercialização de terrenos.

Enquanto em 2019 (4º trimestre) foram lançados 18.864 lotes, em 2020 (4º trimestre) foram registrados 10.637 terrenos, queda de 44% na comparação entre os dois períodos.

No acumulado anual, pode-se observar uma queda de 23%: 31.600 lotes em 2020 contra 41.000 lotes em 2019.

Embora o volume de lançamentos tenha sido menor na comparação entre os dois anos, o mesmo não pode ser dito sobre a procura para compra por parte dos clientes.

Uma pesquisa realizada pelo ImovelWeb e divulgada pelo Jornal Extra, apontou um aumento de 202% na busca por lotes e terrenos durante o ano de 2020 no Brasil. Só no Rio de Janeiro, o aumento foi de 282%.

Segundo especialistas, condições do cenário econômico como a queda na taxa de juros de financiamento associada a queda das aplicações financeiras mais tradicionais proporcionou o cenário ideal para o aumento da procura no setor.

O cenário para os próximos anos é ainda mais animador: com a recuperação da economia, setores tradicionais como o da construção civil deverão passar por forte onda de reaquecimento, o que proporcionará mais opções de investimento aos consumidores.

Quais são os tipos de lote?

Como mencionamos anteriormente, para que um terreno seja considerado um lote é necessário que ele cumpra uma série de pré-requisitos.

Esses lotes urbanos podem estar localizados em diferentes tipos de empreendimentos, como condomínios fechados, bairros planejados, loteamentos abertos e loteamentos fechados.

Você sabe as principais diferenças entre eles?

Condomínio Fechado

Apresenta as características de um loteamento fechado, mas foi aprovado seguindo as diretrizes de um condomínio edificado (como em um prédio), aumentando a segurança jurídica e responsabilidade dos proprietários.

Bairro Planejado

É pensado como um projeto urbanístico amplo e detalhado, determinando claramente quais ruas e avenidas são destinadas aos imóveis residenciais e comerciais, quais e como serão os espaços de lazer, áreas verdes e demais infraestruturas.

Loteamento Aberto

É o mais tradicional. Como o nome diz, não apresenta fechamento no seu perímetro. No loteamento aberto, a manutenção da área em seu entorno e a segurança ficam a cargo do poder público.

Loteamento Fechado

Aprovado como qualquer outro loteamento convencional, mas tem o seu perímetro fechado com muros e/ou gradis. Possui acesso controlado por meio de uma única via.

Neste caso, a manutenção da área em seu entorno e a segurança ficam a cargo do empreendimento e seus proprietários.

Ainda, um item importante a ser entendido no momento da avaliação da compra de um lote é a compreensão dos status de construção dos empreendimentos..

Entre uma fase e outra, diversos itens passam por variações, como o valor dos lotes e condições de pagamento.

Geralmente, os terrenos com melhor localização no empreendimento são comprados já no período lançamento.

Vamos entender melhor cada uma delas?

Fases de um loteamento

Pré-lançamento: Quando o loteamento está na fase final do processo de aprovação, mas não pode ser comercializado ainda, ou foi aprovado, mas as vendas ainda não foram iniciadas.

Lançamento: Quando o loteamento já foi aprovado e as vendas iniciaram há menos de 06 meses.

Em obra: Nesta situação, as obras se iniciaram e as vendas podem ou não terem iniciado.

Entregue: Quando todas as obras já foram concluídas e os lotes já estão disponíveis para construção.
Quais são as vantagens de se comprar um lote?

Um lote pode ser visto como um investimento imobiliário extremamente versátil e seguro, ideal para os mais variados perfis de clientes: seja os que compram para investir, os que compram para construir e vender ou os que compram para morar.

Investir em terrenos permite a realização de um aporte inicial menor do que um imóvel pronto, além dele sofrer menos instabilidades do que outros investimentos ligados ao mercado imobiliário, como Fundos de Investimento Imobiliários.

Quando falamos sobre a opção por construir uma casa, a compra de um lote também é apontada como uma escolha interessante, tanto da perspectiva do investidor quanto do cliente final: construir pode ser até 30% mais barato do que comprar um imóvel pronto.

Além disso, o investimento em loteamentos normalmente está associado a localizações sob as quais a expansão urbana está avançando, potencializando a especulação imobiliária.

Ainda, existem modalidades de financiamento de compra adequadas aos mais variados tipos de cliente, como, por exemplo, o financiamento de lote e construção.

Considere também a localização do empreendimento avaliado e os efeitos da especulação imobiliária.

É comum que os lançamentos ocorram em áreas nas quais o processo de valorização está apenas no início, mas que, por meio de estudos, foram apontadas como as próximas áreas a serem tomadas pela expansão urbana nos municípios.

Assim, um bairro que hoje pode parecer distante, dentro de alguns anos poderá estar no centro de uma área urbana, com infraestrutura completa e desenvolvida (padarias, farmácias, escolas, supermercados, comércio, etc.)

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O que é a Urbay?

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