Comprar terreno: Tudo o que você precisa saber e avaliar

Comprar um terreno certamente é uma ótima opção que deve ser considerada ao pesquisar por oportunidades de investimento ou por um futuro lar.

Isso porque é um ativo extremamente versátil, com grande possibilidade de valorização devido ao movimento de expansão urbana em alta no Brasil, além de proporcionar liberdade aos seus proprietários para que construam o imóvel dos seus sonhos.

Nesse cenário de expansão, as grandes cidades, ao crescerem, acabam “engolindo” as cidades menores ao seu redor, formando uma coisa só. Esse fenômeno é chamado de conurbação urbana.

Assim, são formados os grandes centros urbanos, como a região metropolitana de São Paulo e o chamado ABCDGO (Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco).

Imagine só quem comprou um terreno em alguma dessas cidades quando elas ainda não haviam passado por esse processo?

No artigo de hoje, vamos explicar com detalhes o processo da compra de lotes, as oportunidades e dicas. Continue a leitura!

O que é um lote?

Antes de falarmos sobre as dicas e o processo de compra, é importante definirmos o que é um lote de forma conceitual.

Um lote é uma fração de um terreno maior que passou por desmembramento e atende os requisitos legais para ser comercializado.

Usualmente, após a divisão de um terreno, os lotes devem medir no mínimo 125m².

Ora, se os lotes já foram um dia um grande terreno que foi dividido, é relativamente fácil identificarmos as regiões com maior potencial de valorização: cidades muito próximas a grandes centros urbanos que estão crescendo em altíssima velocidade.

Afinal, é mais provável que o processo de conurbação urbana ocorra por lá. Vamos falar sobre essas oportunidades mais adiante.

O mercado de terrenos

O investimento em terrenos tem sido uma opção bastante adotada por pessoas de diferentes perfis no mercado.

Comprar um terreno possibilita um aporte inicial menor em comparação com um imóvel já pronto, além do fato dele passar por menos instabilidades do que outros investimentos ligados ao mercado imobiliário, como os Fundos.

Estimativas apontam que, mesmo durante a pandemia de Covid-19, o mercado de loteamentos teve um crescimento de 200% em vendas no primeiro semestre de 2020.

Segundo especialistas, as condições do cenário econômico em 2021, como a queda na taxa de juros de financiamento associada a queda das aplicações financeiras mais tradicionais, proporcionam o cenário ideal para um aumento ainda maior da procura no segmento.

Ainda, é importante mencionar que existem dois tipos principais de lotes quando estamos falando sob a ótica de mercado: lotes de loteadoras e de terceiros.

Quando avaliamos o potencial de valorização, o primeiro leva vantagem.

O motivo é simples: ao comprar um terreno na fase de lançamento de um empreendimento imobiliário, o cliente final é “bonificado” por ter saído na frente e apostado em um empreendimento que ainda não está com as obras entregues.

Além disso, acessa condições de financiamento muito mais flexíveis do que as disponíveis ao comprar de um terceiro (que, provavelmente, o comprou da loteadora).

Então, é comum vermos terceiros vendendo os seus terrenos por já estarem satisfeitos com a valorização que ele obteve ao longo do tempo (sucesso do empreendimento, desenvolvimento socioeconômico da cidade).

Quem entra depois no negócio, paga por um imóvel já valorizado.

Apenas no ano de 2020 foram lançados mais de 30.000 lotes divididos entre diferentes empreendimentos nas 65 maiores cidades de São Paulo, segundo levantamento da Secovi-SP.

Para aproveitar o boom do mercado, é importante pesquisar. Existem, inclusive, diferenças entre os tipos de empreendimentos disponíveis: loteamento aberto, loteamento fechado, bairro planejado, condomínio fechado, entre outros.

Saiba mais sobre eles ao clicar no link inserido em cada um.

Principais vantagens na compra de um terreno

No momento da análise das opções disponíveis, nos deparamos com uma série de oportunidades: apartamentos e casas prontos, casas em construção em um novo bairro, imóveis na planta, entre outros.

Afinal, entre tantas possibilidades, por que ainda é vantajoso optar pela compra de um lote?

Valorização: Ao optar por comprar um lote ao invés de um imóvel pronto, você pagará pela terra não-edificada, mais barata em comparação com uma que já foi edificada.

O potencial de valorização é ainda maior quando comparamos as fases de lançamento do empreendimento (lançamento x obras entregues), como mencionamos anteriormente.

Ainda, construir uma casa pode ser até 30% mais barato do que comprá-la pronta.

Investimento seguro: Com uma boa análise feita, baseada em critérios de mercado, é muito difícil errar no investimento.

O retorno do investimento em imóveis costuma ser bem menos volátil em comparação com outros de maior liquidez, tornando-se uma opção segura para quem busca ativos de longo-prazo.

Se você analisou bem o perfil do empreendimento, a sua localização e comprou um lote na fase de lançamento de um loteamento com sucesso de vendas, é bastante provável que terá sucesso.

Manutenção: Os custos envolvidos na manutenção de um lote como impostos e taxas são bem menores do que os praticados em construções finalizadas, sendo mais um ponto positivo para quem deseja comprar com a finalidade de investimento.

Flexibilidade no pagamento: No momento da compra de um lote, existem diversas possibilidades de financiamento.

É comum vermos o financiamento sendo realizado pela própria loteadora, o que resulta em juros mais atraentes e prazos mais flexíveis. Além disso, existe espaço para a submissão de propostas personalizadas para avaliação da loteadora.

Além disso, existem algumas modalidades bastante interessantes no mercado, como a possibilidade de financiar o valor total do lote somado ao valor que será investido na construção do imóvel.

Normalmente, o banco escolhido para essa opção é a Caixa Econômica Federal.

Construa do jeito que quiser: Aproveitando a dica anterior, é importante mencionar que, ao comprar um lote, você pode construir a casa dos seus sonhos.

Sua família gosta de convidar amigos e familiares para um almoço de final de semana? Você pode optar por fazer uma cozinha externa com área para churrasco.

Você é um aficionado por filmes e séries? Que tal pensar em um espacinho para uma sala de TV?

São inúmeras as possibilidades, que podem variar de acordo com o perfil e os hábitos da sua família. Assim, você terá a certeza de que a casa sairá do jeito que você sempre sonhou e trará felicidade por muito tempo.

O que avaliar no momento da compra de um terreno?

Como dito anteriormente, o momento de avaliação dos empreendimentos é um dos mais importantes do processo. Reúna o máximo de informações, compile em alguns documentos e discuta com as outras pessoas envolvidas na tomada de decisão.

Agora, vamos apresentar algumas dicas de itens que você não pode deixar de avaliar:

Documentação

O empreendimento que você está avaliando possui toda a documentação em dia? Confirme se o RI (Registro de Incorporação) existe e está tudo ok. Ele é a garantia de que o projeto foi aprovado e segue todas as diretrizes legais estabelecidas pela esfera pública. Ainda, São Paulo exige o Graprohab para a aprovação completa.

Situação

Se o empreendimento já foi lançado, qual é a situação atual dele? Avalie como foi o período em que ele foi lançado e qual foi o total de lotes vendidos em comparação com os disponíveis. Além disso, preste atenção se existem imóveis sendo construídos no local e o volume de lotes de terceiros sendo anunciados na internet.

Ao fazer isso, você também pode comparar quanto os lotes se valorizaram desde o período do lançamento em comparação com o valor inicial.

Características do lote

Um terreno pode ser plano, em aclive ou em declive. Cada um, por suas características, pode necessitar de procedimentos adicionais mais simples ou mais complexos:

terreno plano: seu nível está bem próximo ao da rua e pode evitar muita movimentação de terra e a necessidade de construir muros de contenção;

terreno em aclive: está acima do nível da rua. Pode precisar de cortes, muros de contenção e drenagem de águas pluviais ao seu redor;

terreno em declive: seu nível fica abaixo da via e exigirá muros de contenção, escoamento e canalização de água de chuva.

Localização

Avaliar a localização do empreendimento e do lote dentro do mesmo é fundamental.

Analise se a região na qual o empreendimento foi construído possui toda a infraestrutura necessária para moradia (farmácias, supermercados, hospitais, escolas, etc.) e se ele está inserido em uma localidade com alto potencial de desenvolvimento socioeconômico.

Por exemplo, se o empreendimento está próximo a uma cidade com aumento populacional, crescimento do nível de geração de empregos e renda, provavelmente a demanda habitacional aumentará. Isso pressiona a expansão urbana a avançar sobre as cidades próximas.

O mesmo se aplica aos bairros. Bairros já consolidados usualmente são bem mais caros do que os novos bairros, resultando em um potencial de valorização menor. Explore localizações que ainda não foram descobertas por todos, mas para onde a cidade está crescendo.

Quais são as opções de compra?

Chegou o grande momento em que você já escolheu o empreendimento dos sonhos e o lote desejado.

Agora, é a hora de avaliar a melhor opção para concluir a sua compra. Existem algumas opções interessantes, como a compra à vista, o consórcio, o financiamento com a loteadora ou com um banco.

Compra à vista: geralmente, é a que proporciona as melhores condições para quem já possui um montante interessante para investir, pois abre a possibilidade para negociação de descontos no valor total do lote, afinal, também é um bom negócio para a outra parte receber o valor integral do terreno logo no início.

Consórcio: você pode planejar a sua compra com maior folga financeira e juros mais baixos. No consórcio, você paga uma mensalidade de uma carta de crédito e espera pelas assembleias mensais onde são realizados sorteios de cartas de crédito.

Geralmente, a compra é realizada de forma mais planejada, onde não há tanta urgência. O optante dessa modalidade também pode dar lances nas assembleias, onde os maiores valores também são contemplados com as cartas de crédito.

Assim, com uma boa carta de crédito, você pode até mesmo comprar o imóvel à vista.

Financiamentos: Ao optar pela modalidade de financiamento, você pode se decidir entre financiar com um banco ou com a loteadora.

Na maioria dos casos, as loteadoras adotam juros mais baixos e condições negociáveis de acordo com o perfil do cliente.

Por outro lado, os bancos podem financiar o valor do lote somado ao valor da construção, além de dividirem o fluxo do pagamento em um número maior de parcelas.

Dica: alguns empreendimentos também permitem a utilização do FGTS para a compra.

Analise todas as opções para tomar a decisão mais adequada ao seu perfil e aos seus objetivos.

O que é necessário para comprar um lote?

No sentido da documentação, as condições são praticamente as mesmas da compra de qualquer tipo de imóvel com uma imobiliária ou loteadora.

Tenha tudo em mãos no momento de negociar um terreno ou submeter a sua pasta para a análise de crédito:

Documento de Identidade e CPF;

Certidão de nascimento e casamento (a depender do estado civil);

Comprovante de residência ou endereço;

Comprovante de renda ou análise de crédito.

No caso de profissionais autônomos, uma declaração de faturamento da empresa ou um extrato bancário da pessoa física referente aos últimos 6 meses podem ser necessários.

Ainda, pode ser necessário o contrato de trabalho, caso você tenha optado pelo modelo de PJ ao invés do CLT.

 

Comprando um lote com a Urbay

Na Urbay, você tem acesso a diversas opções de lotes para compra. Diferentes tipos de empreendimentos com características ideais para diferentes perfis de clientes em dezenas de cidades brasileiras.

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